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买房租金回报率多少适合投资?收租还是买股票持股好?@破晓笔记

之前发了一篇文章《谈谈学区房》,评论区里引发了一场讨论:房子的租售比,到底应该等同于股票的市盈率,还是应该等同于股票的股息率?

这个问题,其实是投资界常年争论的一个问题,今天专门写一篇文章,说说这件事。

首先,从最严谨的角度说,房子的租售比和股票的市盈率、股息率都不完全一样,但我们重点讨论的是,如果非要强行归类,那么租售比到底是和市盈率更像,还是和股息率更像?我的答案很明确,租售比和市盈率更像。

要讨论这个问题,我们首先得说明白,租售比、市盈率、股息率,分别是什么意思。

租售比:租售比=房子的总价格/房子的年租金。

比如一套北京的房子,售价1000万,把房子租出去,每年收到的租金是10万,那么这套房子的租售比就是1000万/10万=100倍。也就是说,假定该房子的租金未来不增加也不减少的前提下,当前的房价等于100年的租金。(也有人说租售比应该按月算,这个不重要,也没有官方标准,大家知道我在说什么就行。)

市盈率:市盈率=上市公司总值市/年度净利润。

比如一家上市公司,总市值1000亿,一年的净利润是100亿,那么这只股票的市盈率就是1000亿/100亿=10倍。也就是说,假定该公司的净利润未来每年不增加也不减少的前提下,当前的总市值等于10年的净利润。

股息率:股息率= 年度现金分红总额/上市公司总值市*100%。

比如还是上述同一家上市公司,总市值1000亿,过去一年盈利100亿,但只拿出50亿用于现金分红,另外的50亿留存在公司内部进行再投资,那么这只股票的股息率就是50亿/1000亿*100%=5%。也就是说,假定该公司的现金分红金额未来每年不增加也不减少的前提下,当前的总市值等于20年的现金分红金额。

定义说清楚了,下面开始讨论对比的问题。

买房租金回报率多少划算

很多人觉得租售比和股息率更近似,理由通常是这样的:

在不变卖底层资产的前提下,租金就是房东所获得的全部收益;同样,在不变卖底层资产的前提下,现金分红就是股东所获得在全部收益。所以租售比和股息率更近似。

这句话乍听之下没有任何问题,因而非常具有迷惑性。

  • 在不变卖底层资产的前提下,租金就是房东所获得的全部收益——这句话对不对呢?对!
  • 在不变卖底层资产的前提下,现金分红就是股东所获得在全部收益——这句话对不对呢?也对!

那到底错在哪?错在“不变卖底层资产”这个大前提。

事实上,你今天之所以敢于投资,恰恰是因为你知道,自己终有一日,会变卖掉底层资产。哪怕这个“终有一日”可能很遥远。试想一下,如果某个国家规定,任何公民买入的所有房产,永远都不许卖出,只能收租金,这种环境下还有多少人敢买房呢?即使敢买房,又有多少人敢买第二套?即使敢买第二套,又有多少人能接受几十倍甚至一百倍的租售比呢?产权的三大要素:交易权、使用权、收益权。交易权不是资产价值的附属品,而是资产价值的一部分!不可交易的产权是不完整的,相当于敲断了一条腿。

既然真实的世界中,房子的市价和上市公司的市值,都是建立在“可交易”这个基础上的,那么当我们在两者之间做对比时,也必须要把“可交易”当作前提,才能得出公平的结论。

如果房子和股票这两种底层资产都是可交易的,那么房子的租售比,到底和市盈率更相似,还是和股息率更相似,答案一目了然。

一套房子售价1000万,每年租金10万,这10万元就是房东一年的全部所得。但一家上市公司总市值1000亿,每年盈利100亿,分红30亿,这30亿元并不是股东的全部所得,股东的全部所得是30亿现金分红+70亿留存收益。70亿留存收益没有以现金的形式分给股东,但仍然归股东所有,会计上体现为“公司净资产的增厚”。

说到这里,又会引发另一个比较常见的误解。很多人认为,“留存的利润会导致上市公司的资产增厚,房价上涨也会导致房子的资产增厚,所以两者是等价的”。不对的,利润的留存和资产价格的上涨是两回事,正确的对比是:

  1. 房子的价格可以涨可以跌,股票的价格可以涨可以跌。房价的涨跌与股价的涨跌是等价的。
  2. 公司的利润可以分配可以留存,房子的租金可以分配可以留存。房子的租金和公司的利润是等价的。

买房租金收益回报

What?房子的租金怎么留存?

我没有开玩笑,房子的租金当然可以留存!只是房子的单价太高,让很多人产生了租金不能留存在资产中的幻觉。

试想一下,如果你不是拥有一套房,而是拥有一栋楼呢?你把这一栋楼租出去,一年后年收到1000万的租金,这1000万的租金,其中300万你拿出来花了,另外700花不完,于是你用这700万在隔壁小区又买了一套房子。

这样是不是就很清楚了?出租房子所得到的收益,其中一部分被你“留存”下来了。只不过你没开公司而已。事实上如果你真的拥有一栋楼,通常都需以一家公司为平台去进行管理,这样的话,是不是就跟股票(上市公司)没区别了?唯一的区别就是你拥有这家公司100%的股份而已。

1000万的净利润,300万现金分红,700万留存收益用于再投资。房东跟股东终于回到了同一起跑线。

现在请问,你留存在公司内部的那700万,是假钱吗?你用这留存的700万又买了一套房,买的是假房吗?

如果不是,那上市公司如果去年盈利100亿,分给了股东30亿,留存的那70亿是假钱吗?这70亿用于再投资,不管是买了铁路矿山还是港口,它买的是假资产吗?如果也不是,那请你告诉我,房子的租金,到底等价于上市公司的利润,还是等价于现金分红呢?房子的租售比,到底是更像股票的市盈率,还是更像股息率呢?

到底为止,这个问题已经完全说清楚了。

但我可以肯定,还会有朋友提出类似这样的追问:房价不需要再投资就能涨,我把租金全花了,房价还是会涨,上市公司行吗?答案是:当然行!

提出上述问题的人,忽略了两个事实:

  1. 房价不光可以涨,也可以跌;
  2. 房子并非真的不需要持续投资。

我们一个一个说。

房价跌了怎么办?

先说第一条,房价不光可以涨,也可以跌。由于国内的房价过去30年基本上一直在涨,所以给很多人造成一个错觉,认为房价上涨是个默认答案,过去涨,未来也一定涨。其实只要我们观察更多国家和更长的历史就会发现,房子和矿山、港口没什么区别。房子可以涨可以跌,矿山和港口的价格也可以涨可以跌。一座矿山,我把今年挖矿赚的钱全分给股东了,没有买新矿山,第二年原矿山的价格还涨了,有没有可能?当然有可能。有人会说:不对,矿山如果你不给工人开工资,不维护机器设备,明年就开不出新矿了。说得对吗?对,但对得毫无意义。因为净利润的意思,本来就是扣除所有成本之后剩下的钱,才叫净利润。给工人开工资、维护设备等,这些都是成本。

那么为什么很多人会问这样的问题,因为表面上看,房子好像真的不需要持续投入资源去维护。这就引出了上面所说的第二条:房子并非真的不需要持续投资。

一座矿山,每年要给数千人发工资,花数亿元维护设备,才能正常运行。而一个房东,每天躺在家里什么也不干,就能收到房租。真是这样吗?当然不是。那为什么很多人都会产生这样的错觉?答案很简单,还是因为“体量”的关系。反问两个问题就清楚了:

  1. 如果房东有一万套房呢?他是不是瞬间就变得和矿主一样苦逼了?
  2. 如果你不是拥有一座矿山,而是在自家后院拥有一个10立方米的矿坑呢?是不是也没有那么难搞了?

所以,房子并非真的不需要持续投资,只不过很多房东没有把自己付出的心力折算成钱。一套房子你真的20年不管不问试一下?到时候你就知道代理公司和房客究竟是不是善男信女。另一方面,房子本身的折旧也是很多人没有考虑的一点,这是末节,不细说了。

本文的全部内容就是这样。会有这么多迷思,我觉得主要还是因为国内的投资者对房子有某种情结。要做好投资,我们必须清楚一点——没有任何一种资产是特殊的,工具就是工具。

破晓笔记
微信号:poxiao0123
一些随想~

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