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高杠杆买房技巧:买房创业跟朋友借钱合适吗?有借钱炒股翻身的吗?投资可以加杠杆吗?@微光破晓投资笔记

看过《投资要义》的读者肯定知道,我做投资是从来不加杠杆的,而且我一直不厌其烦地在各种文章中跟大家说,不要加杠杆,不要加杠杆。

于是有朋友问我:证券投资不能加杠杆的逻辑我已经懂了,那买房子可以加杠杆吗?做生意可以加杠杆吗?今天我们就来说一下这个问题。

高杠杆买房技巧:买房创业跟朋友借钱合适吗?有借钱炒股翻身的吗?投资可以加杠杆吗?@微光破晓投资笔记

融资借钱炒股

假设你有500万现金,从券商融资500万,用合计1000万买了股票。接下来,如果你手中这市值1000万元的股票跌到600万左右,券商会要求你“追加担保品”,如果你做不到,券商会强行卖掉你手中的股票,然后收回借给你的500万本金+X%的利息,剩余的资金退还给你。在完整经历这个过程后,你原本的500万本金,应该只剩不到100万。如果股票下跌的速度太快,券商来不及“强行平仓”,你剩余的本金甚至有可能是负值,也就是说,你的500万本金被清零后,还倒欠券商一些钱。

做投资比较久的读者,应该经历过2014-2015年A股的大牛市,一年多的时间,股市从2000点涨到5100点,我的一个朋友从2013年开始融资买入当时估值极低的蓝筹股,然而到了2014年5月,他暴仓了。被券商“强行平仓”之后,他还剩下一些本金,其实理论上他还可以用剩余的本金继续融资买股票,但经历一次暴仓之后,一般人是不敢立刻再上杠杆的。

然后到了2014年7月,大牛市开始爆发(这是事后的描述,当时并不知道),在14-15年的大牛市中,朋友用暴仓后剩余的钱,赚回了当初的本金。在我见过的加杠杆的投资者中,这位朋友算是结局比较好的一个。

所以虽然已经提示过无数次,还是要再说一遍:买股票永远不要加杠杆!

买房子能不能加杠杆?

要搞清楚这个问题,需要先反过来想,证券投资为什么不能加杠杆?

这个原因我已经说过无数次——因为价格的随机波动会导致暴仓。一个内在价值100元的股票,高估的时候能到500元,低估的时候能到20元,证券市场的波动性之大,即便你仅仅使用1.3倍的杠杆也能暴仓(1.3倍杠杆的意思是,你自己有100元,找券商借了30元)

房子能不能加杠杆,这个问题的重点在于,加杠杆买房究竟会不会暴仓?

贷款买房和融资买股票,底层的逻辑是完全一样的。你有500万现金,然后找银行借出500万,用合计1000万买了一套房,房子抵押在银行,贷款+利息全部还清后解除抵押。

到“买入标的物”这一步为止,贷款买房和融资买股是一模一样的。但是在“持有标的物”的过程中,贷款买房和融资买股有些不同。

假定同样使用2倍杠杆的情况下,我们模拟以下两种情况:

贷款买房

假设你手中有500万现金,从银行借款500万,用合计1000万买了一套房。接下来三个问号:

  1. 如果你这套买价1000万的房子跌到600万,银行会要求你“追加担保品”吗?
  2. 如果这套房子跌到500万,银行会把你“强行平仓”吗?
  3. 如果这套子跌到400万,你可以把房子扔给银行,然后断供不玩了吗?

这三个问题,我专门问了银行的朋友,回答如下:

  1. 理论上银行有权要求客户追加担保品。但具体执行中,如果是某套房子或某个楼盘出了问题,银行不会要求客户追加担保品(银行的风控主要靠大数法则,不会精确覆盖到具体某个楼盘)。如果是整个市场的房价崩了,银行会不会要求客户追加担保品,不知道,目前还没遇到过这种情况。如果银行希望你追加担保品的话,程序上它必须先进行“抵押品二次评估”,对于按时还月供的客户,银行基本上不会有心情去观察你的抵押物。至少目前来说,“强收客户的房子然后司法拍卖”,是银行极力想要避免的局面。
  2. 逻辑与答案1相同。
  3. 如果1000万的房子跌到400万,而你欠银行500万,你是不可以直接把房子扔给银行的,如果你强行这么做,会被冻结资产、会上失信人名单。

综上:贷款买房相比于融资买股,“暴仓”的可能性要小很多。如果遇到房价全面下跌的情况,被要求“追加担保品”甚至被“强行平仓”的风险,理论上是存在的。至于实际操作中会怎么执行,谁也没遇到过,所以很难判断。可以预见的是,以我国的风格,这种事情不会当成单纯的经济问题来处理。

注意,我这里绝不是鼓励大家去贷款买房,只是单纯在谈论“暴仓”的风险。事实上,一笔投资除了暴仓之外,还面临无数种风险,比如:

  • 标的物本身是否估值过高?
  • 贷款后你的现金流能不能覆盖利息?
  • 如果你失业了,月供是否仍然还得起?
  • 如果你和配偶都失业了,月供是否仍然还得起?
  • 如果……还有无数的如果,都是需要预先考虑到的。

房子说完了,接下来谈另一个问题,做生意可以加杠杆吗?

投资可以加杠杆吗?

我们首先要明确一点,投资者和企业家的生态位是不同的。尤其是“证券市场的财务投资者”和“一级市场的创业者”,生态位更是不同的。

作为一个财务投资者,资产不被清零,是最最基本的要求。如果一个基金经理亏光了投资人的钱,然后对他们说:“虽然你的资产被清零了,但是我给你买的期权有50%的概率能翻100倍,所以我其实是帮你做了一笔“数学期望值为正的投资。”我想不会有任何一个投资人因此而原谅他。

但是,如果一个创业者亏光了投资人的钱,只要他不是骗子,通常都能获得投资人的谅解。因为至少从社会共识的层面,“不被清零”从来都不是创业者需要死守的底线。创业这件事,天然就带有赌身家的属性,甚至有些时候,创业者如果没有赌身家的气魄,反而有可能被资本歧视。试想一下,如果有个创业者,按我买股票的风格去创业——把自己的资产分成30份,分别开了30家不同的公司……估计他在天使轮一分钱都拿不到。

既然创业这件事天然就带有强烈的进攻色彩,我们当然也没理由因为一个创业者举债经营而指责他。只不过我们需要清醒地认识到,创业的“成功率”与“潜在回报率”,和证券投资是完全不同的。

给大家两个数据:中国企业的平均寿命是3.9年,中国中小企业的平均寿命是2.9年。创业是个向死而生的事情。而且即便企业的平均寿命已经这么短了,我们还要追问,这2.9年的平均寿命,是怎么均出来的?

根据我的观察,也基于普遍的商业常识,一般来说“先有业务,再开公司”的情况下,公司比较容易存活。

比如很多会计师事务所、律师事务所、牙科诊所、设计公司等,都是先有了稳定的客户群,先有了确定性极强的生意,然后出于正规化管理的需要而开一个公司,把这个生意装进去。

这样的公司存活能力极强,通常负债率也更低,甚至根本没有负债。但是,硬币的另一面是,这样的公司通常做不大,就算能做大,也绝不可能迅速做大。比如我的公司就是这样,成立之前我就知道客户是谁,成立之后没有过一分钱的负债,存活从来不是问题,但你要说像互联网公司一样爆炸式的扩张,那是绝无可能的。

另外一种情况,是“先开公司,再找业务”。

这样的公司通常都活不了。但是,十年能翻1000倍的,往往也都是这样的公司。对于这个类型的公司,增资扩股和举债经营,都是再正常不过的事情。不成功,便成仁。

综上:做生意可以加杠杆吗?可以。但是如果你喜欢波澜不惊的生活,还是不要轻易举债。

杠杆的问题就说到这里。作为一个保守的投资者,我对杠杆的态度始终是谨慎偏负面的。


微光破晓投资笔记
微信号:poxiao0123
一些随想~

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