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租房好还是贷款买房好?机会成本是考虑投资买房的首要因素_微博@蔡鸿岩

机会成本是考虑投资买房的首要因素

近些日子成都、杭州、西安等地摇号买房上头条,整得全中国想要买房的人心里都焦燥不安,蠢蠢欲动。一个多星期以来,就有三个朋友找我打听要不要赶紧在北京买房。

北京的房子不会贬值

但肯定不再像前几年那样价格大涨。考虑到现在北京房价的基数水平,我给的建议就是:如果为子女上学、婚嫁可以买;但要想投资或者腾挪增加点面积,就要考虑一下机会成本,值还是不值!

刚需就买

这不用多做解释。投资和置换都建议谨慎考虑,主要就是考虑机会成本。

那什么是购房的机会成本?

举例来说,北京现在一套五环内的新房或二手房,起步资金至少得千万元。

千万元资金如果用于理财,其收入完全可以支撑你去租一套顶级豪宅甚至酒店服务式公寓了,资金还不会被锁死,仍有一定的流动性。

反过来说,如果动用千万资金买了房,一是资金流动性短期之内基本被锁定,二是再交易成本很高,有溢价收益能否覆盖得住交易税费都不好说,三是政府政策的不可预期性,房产税、再交易限制等等,都会让投资具有不确定性。凡此种种,都算做是买房的机会成本。

保土地财政

去年以来,除一线城市以外,全国二、三线城市,甚至四、五线城市房价大涨,各城市政府甚至以抢人大战为名,实则目的推涨楼市,保土地财政。

客观上也说明货币在持续超发状态下,不动产的投资价值仍然在上涨。说明,买房投资仍然是国人首选的投资标的。可以看到,去年短短一年时间,成都、西安、苏州等地房价都翻了倍,近期海南被限之后,立刻把云南的房价抬高了两成。一个又一个鲜活的案例,让人们对房产投资情有独钟。

就北京或者更大范围一、二线城市来说,虽然城市均价过五万的城市房子不建议买了,但这些城市周边临近区域如果有明确价值洼地的地方,还是最好的投资机会。特别是有高铁沿线的、不限贷,可做按揭相对低价的楼盘,其投资回报还是相当之高的。

有的区域楼盘,如果政府政策保持稳定不变的话,二三年内自用资金回报率甚至可能达到三到四倍。

十多年前,我曾写文章说,想判断一个城市房产投资走势,就去看这个城市机场客流量变化

现在,影响一个城市房地产市场走势以及房产投资价值,则是看这个城市的高铁的辐射强度和与之相连的距离,还有就是与高铁站的位置距离。

投资机会成本

说到这,也要再强调房产投资机会成本这个概念。

前面说了,北京等一线城市高房价门槛,其实这个门槛更具体来说,是一线城市贷款按揭的门槛过高,贷款基本无望,杠杆完全不存在。贷款因素使得购房门槛过高,风险加剧。

但是,在低房价区域,往往购房按揭政策相对宽松,杠杆可以用到极致。”低价+杠杆最大化“这样的操作是房产投资最无风险,也是最有回报报障的方式。

机会成本走近于零,甚至是负数,这种投资现在已经是打着灯笼都难找到。

为了应对城市化和满足地方政府城市扩张需求,各地城市都在千方百计规划设计新概念的城市产城一体化园区,或者文旅结合的新城区域。

都会千方百计抓住诸如冬奥会、世园会、主题特色小镇等机会和概念,制造热土机会,为地价升值加大投入。

从房产投资角度去看,这些只要是确定的国家甚至国际级项目,按照通常的规律都是推涨地产的重要因素,如果这些项目投入能够真正带动产业,带动持续的人口流入,房产价值大幅度提升基本没有问题。

但重要的是要看清,项目是否存在,并且投资属实。就投资机会来说,当然是赶在项目实施之前,或者过程之中。这样就可享到与地价同步上涨并行的溢价机会。

换句话说,就是一线城市外围房地产投资机会,远远高于一线城市本身。

决定价格的是供需,多层次的供应大增,抑制投机价格。不能投机涨价赚钱,对大部分普通人来说,傻子才会拼命去买高价商品房。类似你在格力分房,有户口有学位,你还会拿六个钱包和父母血汗钱去买商品房么?商品房需求被替代,刚需减少,不说涨了,维持住不大跌都难。


微博@蔡鸿岩

租房好还是贷款买房好

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