华润置地 安永会计师事务所 被举报 海口开发的华润悦府项目 炒房获利（会计审计）@拾遗地

华润置地 安永会背景

举报到了央企头上

文/十一弟

今年三月底，华润置地准备把会计师事务所换了。

目前，华润置地的会计师事务所是安永。

从2018年接替德勤，安永为华润置地连续提供了五年的审计服务。

针对央企的审计工作，财政部、国资委有一项规定——

“会计师事务所连续承担同一家央企财务决算审计业务，应不少于两年，不超过五年。

”

按照这项规定，华润置地是时候把安永换掉了。

接下来，接替安永的是毕马威。

但从华润置地卸任，安永没办法安静地离开。

这几天，华润置地收到了一封举报信。

举报人是匿名的，末尾的署名是“关心公司的市场人士”。

举报信大致内容是——

2019年，安永的一些高管，以每平米1.73万的价格，购入了华润置地在海南海口开发的华润悦府项目十几套房子，目的是为了炒房获利。

由于安永是华润置地的会计师事务所，这就涉嫌违反审计师独立性要求。

华润置地和安永都发了声明，否认了举报信的内容。

安永还在声明里提出警告——

“对于任何组织、媒体、个人或其他第三方利用该等内容以捏造、侮辱、诽谤或恶意传播关于安永的不实信息，将保留通过法律途径追究法律责任的权利。

”

安永的意思是说，我说不是就不是，我说没有就没有，再传就告你。

对于这封匿名举报信，十一弟不做揣测。

但对于举报内容当中提到的一些细节，倒是可以对照着看一看。

华润置地位于海南海口的华润悦府项目，其实就是“海口华润中心”，共分为三期。

根据政府批准的销售许可，2019年能买到的，只有项目一期。

项目二、三期取证预售，都是2020年七月份之后的事情了。

目前，海口华润中心一期，已经从期房预售转入现房销售了。

项目一期的政府备案价，每平米大多在1.73万以下。

举报信写得煞有其事——

2019年，海口市对新房备案实施了每平米1.73万的最高限价，以打击炒房。

而当时海口华润悦府同地段的二手住宅，均价卖到了每平米3.5万，新房与二手房形成了价格倒挂。

想要买到政府限价的新房，就得从开发商内部找关系，支付一定的“茶水费”。

举报信里说——

安永的这些高管，如果没有华润置地的内部关系，在海南楼市火爆的2019年，以名义限价购入海口华润悦府的房子，别说一次性团购十几套，就连买一套也绝无可能。

在贝壳找房上，今年三月份，海口华润中心一期二手房的成交均价大约2.73万/平米。

按照举报信的内容，2019年，海口华润悦府周边二手房卖到了3.5万/平米。

以每套房五十平米的面积计算，当时一套房子有上百万的获利空间。

2019年，华润置地支付给安永的审计服务费是459万。

在举报信里，匿名举报人把这叫做“利益输送”，而华润置地的目的是为了美化财务报表。

现在回过头来看，对华润置地来说，2019年确实有些特殊。

不止是因为这一年，吴向东从华润置地离任，跳槽到了华夏幸福。

也是在2019年，华润置地的盈利能力摸到天花板之后，开始了回调。

2018年，华润置地的毛利率为43.4%，达到了有史以来的高点。但在2019年，华润置地没能守住毛利率，下调到了37.9%。

尽管毛利率回调了，不过，华润置地在2019年的净利润，还是增长了26%。

技术链路

在利润表上，毛利率衡量的是主营业务的盈利能力。

而最后汇总的净利润，还有主营业务以外的其他收益来源。

对上市房企来说，比如投资物业的公允值变动收益，就可能被用于调节利润。

投资物业，是开发商手上用于出租的商场、写字楼等，华润置地持有大量的万象城、万象汇。

开发商每年要聘请评估机构对这些投资物业进行估值，增值部分就是“公允值变动收益”。

一般来说，会计师事务所会将投资物业的估值视作关键审核事项，因为对上市房企的财务报表有重大影响。

这就是举报信里面提到的“利益输送”——

华润置地让安永的一些高管买到了海口华润悦府的低价房，安永则在华润置地有着更多投资物业公允值变动收益的2019年度财务报告上签字。

2019年，华润置地的净利润是343.5亿。

其中，来自投资物业的公允值变动收益为105.6亿，占净利润的比重达到了30.7%。

德勤为华润置地提供审计服务的最后一个年度，即2017年，投资物业公允值变动收益占净利润的比重为23.6%。

2019年，华润置地的投资物业公允值变动收益增加了53%，最后净利润增长了26%。

在主营业务毛利率下滑的情况下，更多的投资物业公允值变动收益垫高了利润，抬升了华润置地的盈利能力。

但举报信里提到的这些细节，扒开来看只是一堆数字。

因为利用投资物业公允值变动收益调节利润、美化财务报表，本身就是一件很微妙的事情。

实际上，这是一门艺术。

最近一家在央企身上栽倒的会计师事务所，是德勤。

由于在为中国华融提供审计服务过程中不负责任，德勤被财政部罚没了两个多亿。

有些事情做下来，确实得不偿失。

https://mp.weixin.qq.com/s/Ozbb_XIXv7boWcJKx9j1gA

不是原来的绿城了
原创 十一弟 拾遗地 2023-05-31 10:00 发表于广东
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文/十一弟

在青岛西海岸，有一个住宅项目——绿城·明月听澜。

一看名字就知道，这是绿城的品牌、产品系。

去年底，一些刚买房的业主发现，开发商偷偷把项目名字换掉了。

更准确地说，是“绿城”两个字，从项目上拿掉了——

“绿城·明月听澜”，变成了“明月听澜”。

业主们察觉出了不对劲，立马跑去打听，找到了答案——

绿城已经撤了。

01

业主们顿时就傻眼了，当初买房的时候，可都是冲着绿城的品牌。

现在，还没收楼，绿城却已经撤了，接下来怎么办。

绿城撤了以后，有些业主就频繁往工地上跑，隔三差五地去看看项目进度。

结果一到工地上，业主们更慌了——

工地上根本没几个工人，施工进度缓慢。

于是，他们就向政府投诉。

有关部门调查之后，给到了回复——

“开发商已与绿城终止了代建合同，绿城仅为代建单位，并非项目责任主体。”

而施工缓慢，则是因为开发商未按合同及时支付工程款。

原来，绿城可能提前知道开发商资金紧张，半路上撂了挑子。

故障与风险

十一弟查了下，明月听澜的开发主体是山东大都元亨文化产业发展有限公司。

在股权层面上，绿城与大都元亨，毫无关联。

大都元亨的主要股东，是一家民营企业，征信可能已经花了——

一大堆的合同纠纷，官司缠身，还被强制执行了。

绿城撤了以后，现在轮到刚买房的业主们，瑟瑟发抖了。

四年前，大都元亨拍下了明月听澜地块，但一直没有开发销售。

2021年，大都元亨找了绿城来做代建，下半年取证预售。

当时，这个项目的推广宣传，都是打着绿城的招牌——

“绿城明月作品首入青岛西海岸。

”

那些买房的业主，搞不清房地产代建的门道，冲着绿城的品牌，信以为真，纷纷上车。

代建期间，绿城可能就已经知道开发商的资金问题了。

因为项目在申请预售许可的时候，大都元亨就把土地、房屋抵押融资了。

由于房屋存在抵押，有些交了定金、首付的业主，就一直办不了网签。

无奈之下，业主向开发商申请退款，结果，更是遥遥无期。

去年，绿城估计开发商确实没钱了，于是就撤了。

从取证预售到撤离，绿城只在项目上干了一年。

而当时那些冲着绿城品牌来买房的业主，就这样被撂在了半路上。

02

在代建项目上，绿城干的是无本万利的生意，负责输出品牌。

但房地产项目的关键环节，在于土地和资金。

那些寻求代建合作的开发商——

要么是帮政府托市、硬着头皮拿地、搞不了开发的地方国企；

要么是不被信任、怕房子卖不出去的地方小民企，他们的风险也是最大的。

绿城做代建，不承担土地和资金，输出品牌后，收取管理费和利润分成。

代建业务的本质，就是给开发商打工——

开发商负责项目的“里子”，承担了土地和资金；

代建企业负责项目的“面子”，输出了品牌和建设。

代建业务属于轻资产，利润很高。

去年，绿城的综合毛利率为17%，有所下滑。

绿城旗下港股上市的代建平台——绿城管理，毛利率达到了52%，还在提升。

钱倒是赚到了，但留下了后遗症。

代建业务粗放扩张、把关不严，抹黑了绿城的品牌、口碑——

代建前期利用绿城的招牌吸引客户，项目暴露风险的时候，又在半路上撂挑子撤出。

不负责任地中途甩客，等同于诈骗。

这几年，为了搞规模，很多三四线城市，甚至是十八线小县城，都冒出来了绿城的项目。

比如，在山东枣庄，当地有一个新盘——绿城·玉兰花园。

这个项目的开发商，是山东的几家大国企，找了绿城来做代建。

开盘预售的时候，玉兰花园打着的也是绿城的招牌。

但在去年，业主们还没等到收楼，绿城也撤走了，项目拿掉了“绿城”的字眼。

有些业主觉得被割了韭菜——

当时周边的新盘价格，每平米只卖七千块钱，冲着绿城的招牌，宁可多掏了两千块钱。

结果，还是买了个假绿城。

在河南周口的郸城县，去年，也有一个楼盘偷偷把名字改了——

“绿城·明月江南”，改成了“郸城·明月江南”。

这个项目在销售的时候，也是举着绿城的牌子。

但开发商其实是河南当地的一家民营企业。冲着绿城的品牌，很多业主买了房。

最后，绿城不声不响，扭头就撤了。

03

很长一段时间，绿城被看作品质的代名词。

实践启示

但现在，这个词放在绿城身上，已经不那么贴切了。

过去几年，绿城忙着搞规模、快周转，产品主义的成色，黯淡了许多。

对绿城品牌伤害更大的，其实是代建业务，以及贴牌的绿城。

位于青岛的绿城·明月听澜，位于枣庄的绿城·玉兰花园，这两个项目的代建企业，都是绿城旗下港股上市的代建平台——绿城管理。

但位于郸城县的绿城·明月江南，负责代建的是另一家企业——绿城置业发展集团有限公司。

绿城发展的主要股东，是一个自然人——应红群，间接持股95%。

另外5%的股权，由绿城管理持有。

十一弟之前写过，应红群是宋卫平麾下的得力干将，十几年前就跟着宋卫平了。

除了担任绿城发展的董事长、总裁，应红群还是蓝城集团的执行总裁。

之前在绿城发展的官网上，“领导团队”一栏，就挂着宋卫平的简历——

“蓝城集团董事长、绿城发展创始人。”

去年，绿城发展的董事长、法定代表人，刚刚从宋卫平变更为应红群。

至今，宋卫平还担任着绿城发展的董事。

不过，十一弟写完《原来买了个假绿城》之后，绿城发展已经把宋卫平、应红群的简历，偷偷拿下来了。

现在，绿城发展官网上“领导团队”一栏，一片空白。

贴牌的绿城，除了绿城发展，还有一家企业——绿城颐合房地产有限公司。

绿城颐合的大股东，也是一个自然人——洪高明。

他也是宋卫平的旧部，担任过绿城足球俱乐部的董事。

原先是绿城台州公司总经理，后来又出任了绿城中国董事长助理。

三年前，绿城颐合进行了更名，之前的名称是“西北绿城房地产有限公司”。

2015年，宋卫平把股权转让给中交集团以后，他就从上市公司淡出了。

但是，宋卫平的这些裙带关系、遗老遗少，连同他自己，从来没有真正地跟绿城切割。

绿城发展、绿城颐合，都在擦边绿城，打着绿城的旗号，到处承揽项目、结交合作。

现在，全国各地冒出来的绿城项目，让人眼花缭乱、难辨真假——

绿城的自投项目，绿城管理的代建项目，还有贴牌的绿城。

“绿城”这两个字，曾经作为品质的代名词，如今已成为了过去式。

这几年，绿城的高周转，绿城管理的粗放扩张，绿城发展、绿城颐合到处贴牌，让绿城的口碑大打折扣。

绿城，这块金字招牌，慢慢蒙尘褪色了。

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十一弟
给个卡号吧，见不得穷人！
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