太盟投资收购恒大物业：单伟建为何总在别人缺钱时出手@拾遗地

「抄底万达和恒大，中国版的资本秃鹫」

五年两度上架，恒大物业又等来了买方

五年前，恒大物业几乎就要被卖掉了。

当时，许家印的债务危机，让国内房地产行业风声鹤唳。恒大到处筹钱，它名下最值钱的一块资产——恒大物业，最先摆上了货架。广东地产大佬朱孟依创办的合生创展，打算以逾200亿港元的代价，收购恒大物业大约一半股份。

如果顺利出售，许家印可以拿到一笔救命钱；合生创展则能接手一家管理着数亿平米物业规模的上市公司。但这笔交易最终没能完成。五年时间过去，恒大物业又一次被摆上了货架。

这两天，恒大物业公告称——恒大清盘方已与一名潜在买方签署了独家谈判协议。据说，买方是太盟投资集团（PAG）。双方正在就收购恒大物业大约一半股权进行磋商，谈判期截至本月底。

这次，坐在买方位置上的，还是那个熟悉的名字——太盟投资。前些年，王健林为万达筹钱时，这家投资机构现身了。如今，恒大物业等待清盘人出售，它又出现在了买家名单上。单伟建和他的太盟投资，似乎总能在别人最需要钱的时候，找到自己的生意。

从戈壁滩到华尔街的问题公司操盘手

这位资本大佬的故事，要从内蒙古的戈壁滩说起。1969年，单伟建下乡插队，在内蒙古度过了六年光阴。那时候，书是稀缺品，他想办法找来能读的东西，甚至连杀虫剂手册也看。

后来，他考入北京对外贸易学院，赴美国加州大学伯克利分校读书，取得经济学博士学位。毕业又在世界银行工作，随后进入沃顿商学院任教。再后来，他离开讲台，进入华尔街，先后在摩根银行、新桥投资集团工作。

从大学教授变成收购交易的操盘手，单伟建的职业履历，贯穿着两条交叉线——一条是经济学，另一条是问题公司。

深发展12.35亿进，221亿出

上世纪九十年代末，亚洲金融危机席卷韩国。韩国第一银行陷入困境，1999年，新桥资本收购该行控制权。这成为亚洲金融危机之后，外资收购韩国银行业的一个重要案例。经过重组，2005年，新桥将韩国第一银行出售给渣打银行。

与此同时，单伟建又把资本触角，伸向了中国南方的深发展。2004年，新桥以12.35亿代价，收购了深发展17.89%的股份。当时，这家银行问题重重——不良贷款率高，资本充足率低，经营问题堆积。

单伟建后来回忆，当时深发展的不良贷款率已经超过11%，真实不良率可能还要高。新桥资本入主后，对深发展进行了重组和经营调整。2010年，平安集团收购新桥手上所持深发展的股权，交易对价221亿。

单伟建评价，这是一笔让各方都获益的交易。当年的深发展，就是现在的平安银行。这些交易，构成了单伟建在华尔街最有代表性的投资案例。之后，他创办了太盟投资集团，延续了之前在亚洲市场做私募股权、不动产和信贷投资的路径。

到现在，太盟投资在全球拥有15个办事机构，管理资产超过550亿美元，投资者包括各类机构基金。

两度接盘万达，600亿换走控股权

2023年，太盟投资开始深度介入王健林的万达。那时，王健林急需解决的，是珠海万达商管上市和投资人退出问题。珠海万达商管，是万达集团旗下商管业务最核心的平台，负责万达广场的运营、招商、租赁、物业管理等。

2021年，珠海万达商管引入一批投资者，上市是重要的对赌安排。随着上市未能按原计划推进，原有投资人面临退出压力，万达需要寻找新的资本接盘 2023年，万达与太盟等投资方重新谈判。

2024年，万达集团与太盟投资、中信资本、Ares旗下基金、阿布扎比投资局旗下投资实体及穆巴达拉投资公司等签署协议——一众投资者向大连新达盟投入600亿，取得60%股权，万达方面保留持股40%。

这笔交易规模巨大，王健林保住了万达商管业务的经营体系，却让出了控股权。随后，太盟合伙人黄德炜进入新达盟董事会，并出任董事长。到这里，交易并没有结束。去年，万达集团又打包出售了旗下48座万达广场。

据说，太盟投资联合腾讯、高和资本、阳光人寿等机构参与设立合营企业，收购万达广场相关股权。交易金额没有对外披露，有人估计是500亿。这已经是太盟第二次牵头参与接盘万达的大型交易。

从新达盟的60%股权，到48座万达广场的项目资产，王健林的商业版图，太盟投资切走了一大块。万达广场仍在运营，但项目股权已经转到太盟投资牵头的资本手里。过去几年，王健林在努力为企业寻找现金，太盟投资则不断出现在交易的另一端。

转过头来，再看恒大物业。2020年，恒大物业在香港上市，发行价为每股8.8港元。上市初期，二级市场曾经给过它超2000亿港元的市值。当时，物业管理还是资本市场的热门生意——开发商交了房，把物业服务移交给旗下的物管企业，继续收取物业费。

物管面积越大，收入来源越稳定。恒大物业的财务业绩，非常华丽——

恒大物业134亿存款遭强制执行

不断交付的住宅项目，庞大的物管规模，业务网络与恒大集团紧密相连。但2021年，恒大物业披露，有134亿存款遭银行强制执行。这些资金此前被偷偷地用于为恒大及其关联方提供融资担保。

这件事让市场大吃一惊——对一家上市物企而言，财务独立，账上的钱本应是日常经营的重要保障。保安、保洁、维修、电梯维护，都要靠现金维持。134亿存款被强制执行，背后牵涉的关联交易和利益输送，使其在资本市场的估值逻辑破灭。

恒大物业随后停牌，经过调查和整改，相关资金计提减值，才逐步被消化掉。但恒大集团的债务危机，已经无法收拾。2024年，香港高等法院下令中国恒大清盘。去年，恒大从香港交易所退市。

许家印的房地产帝国，就此走向终结。恒大物业的命运，走到了十字路口，注定要与母公司恒大集团割离。去年，恒大物业营收137亿，增长7%；到手净利润10亿。它在管物业规模6亿平米，手上现金资源42亿，名下没有一分钱银行贷款。

营收规模、利润和现金流，一切看起来都很好。数亿平米的住宅、商办等物业面积，仍然由其管理。小区的保安、保洁和维修人员，每天照常打卡上班。恒大物业跟恒大的关联，除了名字，剩下的只有股权关系了——已经进入破产清算的恒大，仍然持有恒大物业超过一半的股权。

恒大清盘方要处理债务问题，其名下持有的恒大物业股权，当然是最重要的待售资产。

卖方要现金，买方要回报的谈判桌

恒大物业的出售变现，并不容易——此前一轮谈判在今年六月份终止，清盘方随后重新寻找买家。上个月底，恒大物业公告，与潜在买家签署独家谈判协议。一直到这两天，太盟投资的买家身份，浮出水面。

目前，恒大物业市值130亿港元左右。恒大手上持有的股权，对应市值60多亿港元。最终交易价格，还要等双方谈判，不能直接用二级市场价格代替。跟五年前合生创展拟出价逾200亿港元相比，交易价格肯定大打折扣。

许家印当年为了自救，试图用这笔交易换取资金，没能成功。现在，恒大物业的股权在清盘人的待售资产清单上，等待买家。太盟投资如果完成交易，将成为这家巨无霸上市物企新的控股股东。

从深发展，到万达，再到恒大物业。单伟建的投资履历里，反复出现的是那些出了问题、急需资金，却仍然保有核心资产的企业。深发展有银行牌照和客户，万达有商场和商管体系，恒大物业有数亿平米的在管面积和源源不断的现金流。

单伟建曾经把投资比作考古——发现线索时，还不能立即判断价值，要继续挖掘、验证。万达的交易已经落地，恒大物业还在谈判桌上。那些曾经站在聚光灯下的地产大佬，正在变卖资产，交出控股权；太盟投资这样的资本秃鹫，则在破产清算、出售资产的交易里寻找机会。

谈判桌上残酷得没有任何情绪——卖家想要现金，买家追求潜在回报，清盘人为了追债，是能卖就卖。每个人都有自己的账本，打着自己的算盘。王健林的万达，已经经历了两轮大交易；许家印留下的恒大物业，正在等待下一位主人。

那个曾经在内蒙古下乡插队了六年的单伟建，还有他的太盟投资，又一次坐在了买方的位置。那个曾经在内蒙古下乡插队了六年的单伟建，还有他的太盟投资，又一次坐在了买方的位置。

文/十一弟

文章来源：公众号「拾遗地」 @拾遗地。原文链接