恒大房子期房怎么了还能买吗？恒大的银行贷款抵押品预付款购房@Degg_GlobalMacroFin@水月的投资笔记@政事堂2019

恒大的银行贷款抵押品预付款购房

@Degg_GlobalMacroFin
请教俩问题。1. 恒大的银行贷款抵押品里包括在建工程吗？ 2. 恒大如果陷入破产清算程序，那么被抵押出去的在建工程是归银行处置还是归预付款购房者所有？ ​​​​

水木二站：开发贷肯定是抵押在建工程，正规网签预付款应该是进监管账户吧，正常项目应该是监管账户的钱去还开发贷，如果不正规的预付没进监管账户的话理论上跟房子没关系。

深界六层：优先级1已付大部分房款的购房户2工程承包方3抵押权人4职工债权5税款债权6普通债权7劣后债权

@sofa-queen:卖房的时候金融机构就配合解抵押了，否则业主无法办网签。解抵押后购房款理论上按照相关融资文件约定应该进监管账户，但实操中存在未监管住没进监管账户的风险，这个风险是金融机构来承担的。业主要面临风险情况实际有两种：1. 未网签，和开发商私下签合同缴纳房款2. 项目烂尾无法交付。

laowu明尼苏达州：一旦预售，银行是无法对抗购房者的优先权的，司法判决肯定是保护购房者的。土地抵押了之后，项目每拿一次预售，都要银行同意预售，解除部分抵押，就看的出来缘由。开发贷放了之后，最有效的手段之一 就是同意开发商拿预售证 这一环节。

时也运也命也007：会计计量属性里有个可变现净值，暗示着未完工商品是可以拿来抵押的。具体操作就看双方的博弈了

冷静不客观：1、在建工程的地肯定是抵押了的，在建工程应该是要整体竣工备案之后才能抵押。2、按最高院的新解释，购房者支付了首付并且银行放贷了的，可以对抗银行的抵押权。

@一袋米糠布丁法:无所谓的，看最高法执复规定29条，名下一套房，有效合同，付款超过50%或者付款不足50%但明确愿意缴纳剩余款项的购房者，可以排除抵押权人执行，优先于建设工程款也优先于银行抵押。

@心是一片蔚蓝海:在建工程到取证资产还有复杂的审批竣备手续要走，必须抵押权人同意，这也是为什么很多在建工程完成了拿不到证，抵押权人没收回贷款就不配合解押。当前破产法里面并没有明确购房人的受偿顺序，司法实践中为了维稳，很多时候会把小业主的权利放在前序，尤其是住宅类烂尾楼。

https://weibo.com/2453509265/Kybn02piZ

分析巨型企业破产对宏观经济冲击是个非常不错的练习，会用到大量的跨学科知识。

1. 法律，理解债券违约后会发生什么，以及不同债权人的求偿顺序。这一步，得到抵押品在债权人之间的分配问题，以及从法律上解决分配问题所需要的时长。

2. 财务，理解该企业资产和债务的分布与规模，特别是理解其行业内独特的融资方式及隐藏负债方式。这一步，根据1确定不同债权人可能获得的抵押品或资产的“内容”与“账面价值”，并估算其潜在的recovery rate。

3. 行业，理解该企业在产业链或市场中的位置，它与其他企业的业务联系。这一步，需要估计其所引发的行业内的其他破产违约连锁反应，并得到行业整体的债务减记估计（内部债务违约可以轧差）。

4. 信贷，理解不同金融机构如何处理债权减记。特别是理解银行（刚兑），影子银行（半刚兑）和普通投资基金（无刚兑）处理区别，以及对其未来信用创造能力的影响。这一步，应该基于3得到的整体债务违约幅度，计算出经济体credit spread（价）的上升幅度，或者计算出credit impulse（量）的降幅。

5. 金融，理解金融市场估值和风险情绪对credit收紧（利用4）的敏感程度。这一步，应该得到整体金融条件收紧幅度的估计。

6. 宏观，理解居民和企业部门在资产端受损（利用3），负债端融资成本上升（利用5），以及未来不确定性上升的背景下，会如何调整消费与投资活动。这一步，可以计算出最终对宏观经济的影响幅度。收起全文d

https://weibo.com/2453509265/KzC8HsqU4

银行为了控制在地产行业敞口风险，开始采取白名单制

@水月的投资笔记

2013年之后，银行为了控制在地产行业敞口风险，开始采取白名单制，例如融资限于销售售规模前二十或前三十企业。名单以外的房地产公司，银行只抽不贷，于是大中型房地产企业开始疯狂地扩张规模，以求进入白名单。房地产成了养蛊之地。不进名单必死，进了名单的一旦掉出序列也是死路一条。全行业开始高举高打，疯狂拿地，大肆扩张。
这就是个黑色幽默，各家银行为了管理风险设置的名单制，结果却让总体变得风险更高。地产和银行都是输家。当然，最大的赢家是谁，大家都知道。
如果继续贷，继续扩张，游戏还能持续下去。恒大靠借新还旧十个锅九个盖。直到三道红线的紧箍咒，游戏结束了。
高杠杆的公司最怕流动性的紧缩，因为具备反身性，一旦客户挤兑，现金流、资金链立即中断，开始恶性循环。比如恒大2万亿，碧桂园2万亿，融创1万亿，绿地1万亿，消费者一旦开始对高杠杆民企开始观望，信心只需不足那么1%，缓一缓买房或者转投相对安全的其他房企，风险就开始蔓延了。
何况金融机构一向是落井下石，只求自保的情况下，对高杠杆地产公司，对高杠杆民企的压缩，会演变成信用危机，而信用消失，意味着货币创造的消失，流动性开始收缩。流动性危机可能触发债务危机，债务危机会自我加强而且传染性极强。
作为投资人，需要像观察疫情扩散一样来观察潘多拉盒子打开后的连锁反应。

如何简单估算恒大破产重组或清算对宏观经济带来的冲击幅度？

1. 产出渠道。恒大破产直接冲击自身上下游产业链产出，冲击gdp。2020年恒大营收5000亿，一部分归属自身和上游企业利润（NIPA利润），一部分到劳动力（NIPA compensation），一部分到政府拍地收入（相当于NIPA tax，是政府支出的来源）。
简单假设其他房企可以“替代”恒大破产后产出缺口的50%，则恒大破产带来的净GDP损失为2500亿，对GDP冲击幅度约0.25个百分点。

2. 财富渠道。恒大约1万亿无抵押负债包括商票、企业债等陷入破产清算，债权人财富遭遇损失，打击债权人消费和投资。简单假设债权人的每年的消费投资对财富的敏感性为0.05（相当于20年折现），则带来500亿的GDP损失，冲击幅度为0.05个百分点。

3. 金融中介渠道。恒大银行贷款违约，折损银行净资本和放贷能力。但考虑到银行贷款大多有过量抵押品，且目前看银行贷款敞口不大，资本充足度高，因此预计这条驱动影响可以忽略不计。

4. 信心渠道。恒大违约打击市场对房地产行业的整体信心，引发地产相关资产的抛售，进一步扩大冲击的负面影响。预计这种可能性较小，但一旦发生则影响较大，属于厚尾分布。

5. 抵押品抛售渠道。银行和预付款家庭收到违约对应的抵押品，可能需要在市场中抛售来赎回现金。这可能会打压当地住宅价格，影响居民/金融机构信心和其他抵押品价值。这部分影响大小不容易事前估算。

6. 上述估算没有考虑政府的逆周期调节。

7. 总结来看，恒大破产对经济的直接冲击似乎不大，也不会构成系统性金融风险事件，但仍需重点关注该事件对居民和金融机构信心的影响。

https://weibo.com/2453509265/KyfFv47HB

压垮许家印最后的稻草

曾经的中国首富许家印没有想到，一笔一千多万的理财，竟将成为压垮他万亿帝国的一根稻草。

这就是网上流传的恒大财富总经理的提前兑付凭证。

从商业的角度很难理解，但是从政治角度能够清晰的看出来，许家印最后自救的大门，已经被彻底关闭。

危机时刻，比黄金更重要的不仅是信心，更是纪律。

二战时纳粹军队一路平推到莫斯科城下，苏联的机关都搬到了大后方古比雪夫，但是斯大林本人却坚决留守莫斯科不撤退，还在红场上搞了战场阅兵。

在逆风局之下，任何人都有当逃兵的想法，约束逃兵靠赏已经无效，唯一有效的是铁一般的纪律。

而一把手的以身作则，就是纪律的那一道红线。

斯大林在，秩序就在，苏联的军人们都需要无条件的死磕到底。

反之，就像抗战时国军将领一跑，麾下立即呈鸟兽散，没有谁会在一把手都逃命的时候，还愿意继续充当炮灰。

如今，恒大财富的老总在决战时，竟然偷偷的撤退，这对恒大财富的士气打击是致命的，也是不可逆的。

接下来，大家都会想尽办法抢在别人之前撤离。

因此，无论许家印再给出任何的承诺，都无法再重塑恒大财富的信心，这场踩踏的游戏，正在进入倒计时。

很多人并不清楚，恒大财富区区几百亿，相比于恒大万亿级的各类债务，只是九牛之一毛.但是，这却是恒大的命门。

因为恒大财富的投资人，几乎都是恒大的管理层、员工、业主、供应商、贷款行雇员，是许家印最坚定的基本盘。

就像拿破仑对欧洲联军毫无惧色，对资本家可以随意违约，但却不敢对巴黎市民加税，也不敢降低近卫军的薪资，管理一个庞大的组织，最关键的是稳住基本盘。

原本已经买房的业主们为了房价的增值，只要不把他们逼上绝路，就不会集体闹事儿，手握股票的高管们为了股价的增值，只要还有一线希望，也不会轻易跳船，卖了多年房子的一线员工们，只要正常开工资，也一定会把恒大和爱马仕吹的天花乱坠。

只要保障了他们的利益，恒大欠外面多少钱，赖多少账，他们都不会觉得有问题。就像巴黎市民和近卫军支持拿破仑那样，基于共同的利益，恒大的基本盘也都会誓死捍卫许家印。

可是他们一旦认为许家印把刀口向内，损害他们自身利益的时候，觉得自己真金白银变成了“金圆券”，他们必然会奋起反抗，带头站在老东家的对立面之上。

这就像老蒋在46年打垮林彪聂荣臻主力，连续攻占延安张家口，可随着一场席卷全国的通货膨胀，国民政府的基本盘受到致命冲击后，军队上下斗志瞬间涣散，攻守之势瞬间逆转。

远如长征，近如南巡，绝境总能否杀出一条血路，都是看一把手是否把重点放在基本盘上。

反观远如乐视贾跃亭拿到白武士的钱后，选择优先偿还金融机构和投资人，而不是优先乐视员工和供应商，在一片骂声中黯然出国。近如几内亚原总统竟然敢对食品和燃油加税，并削减精英卫队的薪资，然后就遭遇了军事政变。

刀口向内，会让当年他们最坚定的支持者，变成了他们最大的反对派。

反之，只要保住了基本盘，也就保存了翻盘的希望。

譬如拥有着强大基本盘支持的拿破仑战败之后，欧洲列强没人敢杀他，只能将其流放，而拿破仑凭借着基本盘的支持，又从厄尔巴岛一路进军巴黎完成复辟。

譬如传至三代的隔壁，宁可不要国际信用，随意赖掉瑞典瑞士等国的债务，也要保障平壤市民的生活水平，那怕是全民都在苦难前行，也要保障先军政策的实施。

譬如被联军沙漠军刀揍趴下的萨达姆，凭借着巴格达市民与共和国卫队，愣是从90年代的后海湾战争时代，撑到了2003年。

历史无数次的告诉了我们，对于恒大来说，哪怕是万亿债务违约，都不会造成致命伤， 硬撑过去也许还能看到曙光。

但是，这一轮恒大财富危机的意外爆发，将恒大最坚定的基本盘都推到了对立面上，如果许家印不能完美解决，恒大就将回天乏术，神仙难救了……
阿宽

拆哪儿
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IChinar
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拆穿表象，洞察真实

两年前的八月底，时节更替，一叶知秋。

恒大如期举行的中期业绩会，许家印没有来，夏海钧掌控了话筒。他说，“房地产商不能为富不仁，要贯彻中央调控政策，稳房价、稳地价、稳预期”。

那时，恰逢深圳迎接改革开放四十年，中央送出一个“先行示范区”的大礼，夏海钧紧扣热点，他忍不住透露了一个讯息：恒大，事实上已经是深圳土储最多的开发商。

这让与会者十分讶异。地产业界都知道，深圳土地有多么稀缺，哪怕能拿到一块地，都殊为不易。恒大把总部迁到深圳，居然顺带当上了鹏城最大的地主，不声不响，它是怎么做到的？

很少有人注意到，在会场的隐秘一角，还有一个略显陌生的年轻人，作为特别嘉宾，列席了恒大此次的业绩会。

他的名字叫栾中杰，深圳市中久投资有限公司的董事长。

他的出现，在新闻稿中被一笔带过。几乎没人知道，这个年轻人为什么会出现在这里。

一

如今，急速行驶的列车，正处在失控边缘。

作为宇宙最大的地产公司之一，恒大挣扎在生死线上。风险在全行业蔓延，整个资本市场，甚至整个金融与经济系统，都有震感。

再回看夏海钧当年的表态，不胜唏嘘。如果恒大能如其所述，哪怕有一点居安思危、未雨绸缪的举动，也不至如此狼狈。

恒大上市至今，整整十二年。这段不算长的企业史，却如过山车一般，在中国地产行业上空划过一道惊鸿般的弧线。这个月，恒大的股价，已经跌到它十二年前的IPO发行价以下。今夕何夕，兜兜转转。

风，起于青萍之末。如果硬要为这场危机溯源的话，我个人认为，仍要归咎于几年前许家印那个“回A”的决定，以及千亿规模的上市豪赌。（参见《恒大上市惊魂》）

有两位大佬的离世，把恒大这十二年的时间轴裁剪成了三段。为逝者诲，我就不点大佬的名字了。他们中，一位喜欢玩扑克牌，一位喜欢打高尔夫。

2016年之前，许家印特别仰仗扑克牌大佬和他背后的圈子。

香港电影《窃听风云》曾以这个圈子为原型，刻画了一个叫“地主会”的团体，能量很大。大佬们围在牌桌上，打着牌，聊着天，举手投足间，就能产生足以震撼整个港岛的交易。现实中，这个“地主会”包括了郑家纯、刘銮雄、张松桥、杨受成等人。

许家印在恒大上市之前，沉浸于这个牌局，并获得了圈中大佬的财务驰援，从此与之深度捆绑。后来，新世界、华人置业、中渝置地等企业，把内地庞大土储出售于恒大，所得资金再以认购恒大高息债尤其是永续债的形式，回流给恒大。

如此操作，这些大佬从内地市场中成功抽身，摇身一变成为恒大背后的隐形股东，而恒大也彻底告别了华南五小虎的角色，它获得了庞大的一二线城市土储，销售规模倍增，顺利跻身中国地产一线梯队序列。

但那超过千亿的永续债规模，带来一个后果：恒大每年很大一部分利润，都要被永续债背后的大佬们分走吃掉，而且持有时间越久，利息成本越高。

2016年，擅长扑克牌的大佬溘然长逝，“地主会”失去了话事人。许家印掐准时机，推出了分拆恒大地产内地借壳上市的计划，并通过引入千亿规模的战投资金，把永续债给置换了出来。这样，恒大的利润得以释放，并配合2017年的港股行情，让恒大在市值上也实现了爆炸。

许家印对于进军A股的自信，来自于他最新融入的另一个圈子。

在深圳的高尔夫球场，有着南中国最具影响力的朋友圈。

2014年，阿里巴巴上市的前夕，马云用十个亿叩开了这个圈子的大门，比京东抢先一步，拿下了中国第一张第三方网上药品交易牌照。这就是“阿里健康”这个上市平台的由来。

除了上文提到的高尔夫大佬外，中洲的黄光苗、京基的陈华、卓越的李华等地产大亨，也是圈中常客，他们成为许家印最新结交的“球友”，日后，许家印为恒大汽车引入巨额战投，其中就不乏这些球友的豪爽身姿。

开头提到的那个叫栾中杰的年轻人，在这个圈子的地位非同一般。

但许家印显然高估了这个圈子的能量，尤其对于房企借壳登陆A股这样的宏大目标，牵涉面实在太广，不是简单跑一跑关系、或者讨好一下深圳国资委就可以实现。

恒大A股上市折戟，千亿规模的战投资金苦寻退出路径，恒大偿债压力陡增。加之三条红线调控政策压身，危机在2020年下半年全面发酵。

叠加了疫情因素对工程进度与销售回款的影响，最终，资金链脆断，风险于今年全面爆发。千钧大象从最高处坠落，没有人敢去接，也不可能接得住。

二

这些天，我常被人问起，“恒大的钱去哪儿了”。但提问者显然忽略了另一个关键问题，“恒大的钱是从哪儿来的”。

在这场危机的暗角，有一些不被人注意的细节：作为恒大背后最重要的一个“金主”——中信，它的角色，以及牵扯的神秘人物和利益。

据公开信息，早在2017年，中信银行与恒大集团就达成了一个“千亿+”合作计划，双方实行“总对总”合作，中信银行给予恒大集团400亿元综合授信、500亿元地产基金、200亿元多元化并购基金、900亿元内保外贷的额度，总计超过1000亿元的授信额度合作意向。

那时，恒大正在进行回A引战，中信背景的资金在恒大地产1300亿战投中，也占了不少的份额。除此以外，仅是公告了的，当年中信就通过旗下私募投向恒大项目超百亿元。此后，恒大物业的引战、房车宝的引战等融资动作，中信的影子也频频闪现。

还有很多表外的动作。比如财新的文章就披露，恒大针对高管集资的“超收宝”理财产品，真实的用途是参与中信与恒大合作成立的400亿产业并购基金，其中除了中信银行、中信信托的资金，还有恒大金服、恒大人寿等关联机构的资金，以及恒大向自己员工募集的钱。这些钱最终用于收购深圳的城市更新项目。

随着恒大危机发酵，中信千亿规模的资金支持，瞬间变成了庞大的风险敞口。如果真有什么闪失，那也将意味着国有资产的巨大流失，肯定是要有人对此负责的。事实上，可能已经有人在被问责了。孙德顺、陈许英、谢宏儒等中信银行高管纷纷落马。

但在这段暧昧的银企关系的背后，栾中杰以及深圳高球圈的影子，始终若隐若现，并且可能起到了十分关键的作用。

栾中杰

栾中杰，1978年生人，早年任职于花旗与中信资本。2010年创立中久投资并担任董事长至今。他还是中信参与发起设立的中证城市发展管理有限公司的创始人、高级合伙人。

栾中杰的父亲栾府兴（早年也写作栾福兴），此前使用过的身份包括香港仁信集团董事长、中证城市发展基金董事长、香港帝盛投资集团董事长等。位于深圳的银谷别墅，就是栾府兴旗下公司开发的项目。他的名字，也曾出现在深圳一个著名的高尔夫俱乐部的董事会名单中。

来自东北吉林的栾氏父子，作为深圳高球圈幕后大佬的关系人，在深圳的商界建立起了广泛的影响力，并且游走在中信集团的外围，成为这块庞大的金融“珊瑚礁”中觅食的“小丑鱼”。

但在去年初，随着中信集团更换了主事者，一帮“老臣”逐渐隐退，这些“小丑鱼”失去了市场，已经在逐步清理。栾氏父子在中信的话语权严重削弱，甚至很可能同被追责。直观表现在，去年，北京中信新城项目公司居然通过诉讼途径，向栾中杰讨要3000万的欠款。

这也为恒大目前的困局，提供了一个隐秘的注脚。曾经依赖的“金主”，其实也并不稳固。

不过，栾中杰在恒大扮演的角色，却不仅仅在“金融掮客”这么简单的层面。

在恒大地产引入的战略股东中，有一家叫深圳麒翔的公司，出资50亿。这家公司的背后，是一个叫王占江的吉林地产商人，他于2016年在深圳创立桦盛投资集团。在此之前，王占江家族在吉林经营着一个叫大江集团的地产公司，籍籍无名，官司缠身。直到，他遇到了自己的贵人，作为吉林老乡的栾中杰。

王占江

王占江的“桦盛系”，可以查到近70家关联企业，大举布局到深圳的旧改市场。据王占江自述，已经获得项目20余个，土储一百多万平米，要知道，这可是在深圳。但几乎没人知道，王占江的“桦盛系”，背后站着的其实是栾中杰的“中久系”，以及一个更宏大的中信背景。

恒大与中信合作的400亿产业并购基金，最主要的投向，就是收购“桦盛系”的旧改项目，而每一笔收购，都在百亿规模以上。比如，107.16亿收购深圳多吉投资有限公司，162.81亿收购深圳市馨乔实业有限公司。

这是恒大在深圳土储的一个关键来处。这些项目的收购价格是否公允，我们外人并不清楚。恒大甚至无需公告，他们并不在上市公司体系中。

但可以想见的是，王占江以及背后的栾中杰，有中信的资金以及相关背景力量的支持，有恒大的接盘作为套现渠道，他们是深圳旧改市场，最具实力的超级玩家。

三

通过出售旧改项目给恒大，回笼几百亿的资金，再拿出50亿，作为战略投资成为恒大地产的股东，似乎也在情理之中。

只是，恒大A股上市无期，战投们退出无望。随着恒大危机的爆发，王占江“桦盛系”这50亿战投资金，还安全吗？

事实证明，你多虑了。永远不要低估某些圈层与大佬背后的能量。

我在前不久的文章中提过一句，在宝万之争之中，恒大曾经给万科一记关键的助攻，帮助深铁上位成为万科第一大股东。如今恒大有难，万科真的无动于衷吗？事实上，万科已经有所行动了，只不过，首先拯救的不是许老板，而是背后的大佬们。

那家叫作深圳麒翔的公司，其股东层面在今年6月进行了一次变更，“桦盛系”股东已经退出，目前的股东指向一家叫深圳晨耀的投资咨询公司，关联自然人王炜、陈丹。没错，这个深圳晨耀，其实就是我常提及的万科影子平台的一员。

所以，我们是否可以这样理解：通过出售恒大地产股权予万科，“桦盛系”背后的大佬成功在恒大危机爆发之前抽身，而现在，万科已经是恒大地产的一个事实股东了？这50亿战投以及相关的损失，会算在万科的头上吗？

当然，也可以有另一个版本的解释。万科系资本出现在这里，仅仅是作为“桦盛系”一个债权人的身份，深圳麒翔或许仍由“桦盛系”实际控制。祝九胜治下的万科财务，有一个庞大的体外影子平台，其实主要做的是一些低调的放贷业务，通过给合作伙伴提供资金，赚取利息。

但无论如何，通过引入万科，大佬们已经规避了和恒大一起沉船的风险。

这背后，当然也有交换。未来，如果万科突然获取大批深圳旧改项目的话，你不要觉得讶异。

浸润在深圳的栾氏父子，与万科早有交集。“桦盛系”旗下的旧改项目中，也多见万科相关公司提供财务支援的痕迹。

栾中杰、栾府兴曾经参与创立的前海中证城市发展管理有限公司，还是一个非常著名的PPP平台的创始股东——对，就是我们此前写过的“前海基础”。股东里包括中信证券、深圳地铁、以及前海金控。后来，明天系、万科及影子平台、万年系等，均参与进来。这个“前海基础”，藏着祝九胜从一个财务人员脱颖而出、执掌万科的密码。（参见《万科异变》）

退潮之后，方知谁在裸泳。而那些掌握着潮水起落方向的人，总能快人一步，更有准备地迎接大浪的淘洗。

这些天，我的脑海里总是闪现《让子弹飞》里面的情节。县长要出城剿匪，黄老爷肯定是要出钱的。黄老爷出了钱，两大豪绅家族也必须出。最后黄老爷的钱如数归还，豪绅家的钱五五分成。

纵观以恒大地产引战为代表的历次融资经历，与恒大关系密切的资本方，总是占据大头，细究起来，这些钱，有相当一部分，其实来自于恒大人寿、盛京银行、恒大金服等关联平台。当然，也有很多老实人，跟着投了进来。然而，能在今年上半年之前顺利抽身的，毕竟还是少数。

回看苏宁的张老板，以及众多上下游合作伙伴们，怎一个惨字了得。