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房地产三道红线_房贷利率_房住不炒@楚团长瞎扯淡

央行二季度货币政策执行报告写得格外精彩,好久没看到宏观分析师们如此密集的解读一份文件了,新时代证券郑嘉伟解读的比较细。

现在是财政管总量(提高赤字率),货币管结构(各种粉+流动性工具),完全反过来了,央行的水平确实high level。

今天不讲宏观,这份执行报告里有一组数据堪称骇人,但细品又确实在情理之中。

6月新发放贷款中,一般贷款利率居然比房贷利率还要低了。

开天辟地第一遭!自商品房信贷放开以来,这是从没有过的事情。

过去老讲,房贷是银行给个人的福利,可以用市场最低利率去带一笔大钱去买资产。期间的套利空间,催生了水库这样的畸形房地产博弈投资群体。然而细想来疫情后,央妈对中小企业无微不至的关怀,其实也能理解。

这扭曲现象的背后,其实是监管对于房住不炒的坚定决心。

房地产政策中长期来看,已经不会有预期变化了,时代不同了,大人。

而这也意味着对地产股而言,一个时代彻底结束了。

从2008年到2018年,地产的夜壶属性尽显经济疲软就刺激,交投过热就调控。行业呈现出非常强的周期性,高杠杆的经营模式加上高度受政策影响,在这期间,几乎每轮政策调整,地产股都会有腰斩级别的下跌。因此地产被投资者给予了非常低的估值水平,破净是家常便饭。

后来有部分精明的地产商洞悉了这种周期,它们在市场萧条时候,大幅加杠杆增厚土储,硬抗到刺激政策的来临,只要抓住一波机会,销售数据就能上一个台阶。

2016年恒大、融创、碧桂园就是典型代表,碧桂园更是将政策利用到了极致,在预售制的缝隙中玩出了高周转这种高经营难度的花活,被行业内一众小弟趋之若鹜。

这段时间内地产股真正的投资秘诀是反周期交易,地产销售越繁荣,地产龙头股收益越悲观,政策调整很快来;地产投资越萧条,地产龙头股越乐观,政策刺激马上到。

房地产销售增速同比增速跌破零是好买点,销售数据一篇欢腾的时候反而是卖点。2018年一众雪球夹头看着克尔瑞销售数据买地产股,最后都被套死在山顶上。

2016年万科副总裁谭华杰就是最近去养猪的那个,有一份著名万字报告《理解中国房地产价格的框架》,核心观点有点吓人:房价猛烈上涨,可能会导致中国房价大周期顶部提前出现。同年5月9日,人民日报刊登了《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,正式提出了:房子是给人住的,这个定位不能偏离。

房住不炒出台了。

这意味着房地产政策不再像过去那样呈现出强烈的周期性,地产政策不会再有变化。同时也堵住了地产商融资、高周转等博弈手段,对房价炒作高度警惕。此前高杠杆的地产商没能迎来下一个春天,泰禾就死在了杠杆上。上杠杆容易,卸杠杆可就太难了。

这一阶段,低负债的行业龙头呈现出游刃有余的心态,万科喊“活下去”,多少有点调侃行业激进者的意思。

保利、万科这样账上趴着千亿现金的房企,5年期债券票面利率在3.2%左右,而第二第三梯队房企的融资成本则普遍要6%以上。这意味着在政策没有变化的情况下,二线地产商几乎没有可能再去弯道超车保利、万科了。

房地产回归到了商业本质,盖房子、卖房子,其实是一个来料加工的生意。没有了高杠杆和政策影响之后,资本市场会一直给地产龙头特别是经营稳健的保利万科个位数的市盈率吗?我不知道,但保利接近5个点的分红率和稳健的业绩是吸引人的。

董承非这样400亿+管理规模的明星基金经理,愿意在这样的股票上下重注,可能是一种提前量吧。

此外,克尔瑞数据显示,疫情成为了地产行业集中度提高的催化剂,百强房企的销售甚至已经恢复到了去年同期水平。房住不炒更加强调房子的消费属性后,品牌房企必然将快速消灭地方的小地产商。房地产行业很快进入到一个,大鱼吃小鱼的阶段,小鱼没有反抗余地的。

房住不炒带来的变化是巨大的,京沪深很快会进入到所谓地产长效机制的轨道中。

一城一策的限制之外,大量供给公租房,为刚需浇灭焦虑,同时大肆放开豪宅的销售。2000万以上的豪宅是随便炒作的,但刚需是不允许躁动的。

有一套京沪深内环线房子就有钱的逻辑会变成有钱才能有一套京沪深内环线房子,房产的持有成本会很高,防止价格被爆炒。

在这样的情况下,对京沪深刚需盘的投资,可能就近乎伪命题,上车京沪深内环线的刚需,还不如上车低负债的地产龙头,没有什么比这些公司的股权,更能做多中国人住房改善的需求了。

房地产行业三道红线

三道红线超预期了,但需要思考的其实是,一个行业总体规模缓慢下降、行业集中度快速提高、头部玩家优势无以复加的消费市场,到底适不适合投资,有没有可以“刻舟求剑”的案例。

微博@楚团长瞎扯淡


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