区块链神吐槽原文标题：部分房贷利率已达7%，地产调控政策已发生历史性转折
最近，各个领域的政策都在发生激烈的变化。
当你认为，政策已经差不多到了终点、利空出尽的时候，却发现原来还只在半山腰，一山更比一山高。
而且，浑水摸鱼的也特别多，各种媒体半真半假的喊话层次不穷，一天一个行业，好像都代表了中央，吓死人不偿命。但到底哪是真的政策风向，哪是狐假虎威，市场却很难分清。
在这个大转变的混乱时代，仅仅看清楚政策的大方向现在还远远不够，还需要看清楚政策的周期。
当某个领域政策苗头出现，就需要判断：现在是处于政策大方向下的初期、中期，还是后期？
今年上半年，对蚂蚁的约谈也是很快。市场一度认为，可能对互联网巨头的反垄断和监管已经告一段落了，会平稳下来。
谁知道，滴滴事件之后，数据安全问题又凸显出来，对互联网公司巨头的监管深不见底，目前可能仍处于中期以前。
前几天，前沿君和一位互联网大厂的朋友吃饭，聊到这波对互联网的监管风向。前沿君回忆起数年前参加中国发展高层论坛，那是一个观察全球和中国经济思潮风向的绝佳论坛。
当时我很纳闷，为什么西方反科技浪潮如火如荼的时候，李老板却可以大言不惭地那样发言，貌似西方的思潮，对中国来说可以滴水不进？
后来发现并非如此，只是气候不到。海外内的大小气候早已形成，巨头自身的作恶越来越多，民意转变也来了，决策层的转变也来到了。
时来天地皆同力，运去英雄不自由。那些年，互联网的包容审慎监管的环境，那些年“互联网+”风光无二，但宽松的环境被一些人浪费了，被一些人用来作恶了。
同样，教育培训行业也是如此，并非没有行动，并非市场没有意识到即将有政策要出台，而是没有想到，这个政策会一波比一波更严厉。
现在，优生优育的电视电话会议已经开了，围绕降低婚嫁、生育、养育、教育成本的改革方向肯定还会继续有政策出台，大方向是清楚的，但把握周期则需要精细研究。
同样，对于钢铁限产、部分钢铁产品取消出口退税，到底要从什么角度来理解？为什么一会说是限产带来暴涨，为什么一会说，这个政策丝毫没有放松？为什么近期铁矿石价格会暴跌？等等。
这需要看清楚，政策的初衷、出发点，这样才能看清这轮政策和过去去产能不一样的力度和深度。
房地产调控也是如此。房地产毕竟是一个受政策影响最大的行业之一，一波一波的需求端限购限贷，几乎已经让市场麻木了。
但现在的房地产调控也已经出现了巨变，这些政策对市场的影响已经初步开始显现，未来必定会有更多。
那么如何判断房地产调控政策的政策的周期节奏？现在处于本轮房地产调控政策的什么阶段？和过去历轮调控有什么不同？为什么说房地产调控政策已经发生了历史性的变化？
这是本文关注的问题。更多关于政策周期、政策前瞻和分析欢迎关注《前沿政策周报，等您来！》。
房贷利率历史性反超
今年高博有一个演讲，讲的是中长期利率。他的观点是，中国的中长期利率将长期的、趋势性的下降。
这个判断应当说符合长期趋势，虽然中国的商业银行肯定不希望看到这样的下行趋势，但可能商业银行也无法阻挡这样的变化。
最近，在降准带动的降准预期、外资不断买国债，以及未来经济增长压力较大的背景下，十年期国债大幅下行，已经从今年的高点3%以上掉到了2.8%一线。
但是，有一种利率却正在逆势而上。这就是房贷利率。我们看到，在整个利率水平在往下走的同时，今年房贷的利率却出现了趋势性的上行。
而且，一些地区已经破了7%！这是贝壳发布的佛山的数据，光大银行佛山的首套房贷利率已经达到7%。
而且，这似乎并不是个例，此前市场也有传闻，广东惠州的房贷利率也破7%。
从网上流传的一张惠州利率表来看，惠州二手房房贷利率虽然没有破7，但很多银行的二套利率已经接近于7%。
7%是什么概念？以市场所熟悉的余额宝的收益率，现在已经在2%以下了。现在普通的银行理财产品也就是3%多一点的收益率，要达到4%以上，一般要锁定期一年或以上。
在整个市场利率都在不断下降的情况下，房贷市场的利率却在上行。通过央行发布的一般贷款加权利率和房贷利率走势也可以看出这样的趋势。
自从今年3月份以来，房贷利率已经开始超过一般贷款利率了，这是2007年有数据统计以来所没有发生的情况。
过去，房贷利率一般都是明显低于一般贷款利率，但是现在房贷利率却反超，而且最近反超之后，两者的剪刀差还在拉大。
8月9日，央行最新发布的数据显示，6月份，一般贷款加权平均利率是5.2%，比去年末下降了0.1个百分点，但住房贷款加权平均利率继续上涨，达到5.42%（一季度为5.37%），比去年底上升了0.08个百分点。
上述7%虽然是个人地区个别银行的情况，但从央行的数据来看，房贷利率已经持续稳定地高于一般贷款利率，并且两者利差还在扩大。
资产价格的反思
利率是影响房地产市场走势的核心因素。
过去，房贷利率和整个市场利率走势是同步的，降息也意味着房贷利率也会跟随下降。所以，每次宽松政策之后，首先上涨的是房价。
甚至也有一种观点，中国的房价不断上涨，根本原因就是货币超发，就是M2增速太高了。一轮宽松，一轮房价的暴涨几乎成为必然的现象。
但是这次却不一样。虽然整体上，在房贷利率反超一般贷款利率之后，包括房贷在内的整个利率水平也在下降，但是房贷现在越来越走出一条独立的曲线。
这是政策干预的结果。
在相当长的时期，中国信奉的是与美联储一样的思维，货币政策主要是与物价、经济增长和就业，从来不会关注资产价格。伯南克的书中就写过，他认为资产价格是金融监管的问题，而非货币政策的问题。
但这些年中国对这个问题的反思越来越多。前几年，还在担任央行行长助理的晓慧君就此发表过看法（见本公号文章《犀利的晓慧君：CPI指标滞后、相机抉择问题大》），而其实早在她担任货政司司长时就写过《关于资产价格与货币政策的的一些思考》一文。
去年小川的长篇演讲更是影响甚广，演讲的主题是《拓展通货膨胀的概念与度量》。这个用语，其实已经不是争辩，而是下结论，需要拓展通货膨胀的概念了。其中一个问题就是资产价格。
从长期看，当前通胀度量问题中一个突出的瑕疵是，对投资、资产的价格度量覆盖比较少，权重比较低。
在小川的演讲之前，其实政策的变化已经来临，央行不能再对资产价格袖手旁观。
这样的探索经历了数年的时间，在各种压力之下才从问题批评—理念构建，走到了政策落地。
向“三大失衡”开刀
中国的房地产调控，过去主角是住建部门和地方。对房地产金融的严格限制和管控，是经过了数年的批评和思考才达成。
从某种意义上说，中国经济“三大失衡”问题的提出是这类思考的开始。
2017年左右，中央高层开始提出了中国经济的三大失衡问题：实体经济的供需失衡、房地产和制造业失衡、金融和实体经济失衡。三大失衡，房地产是核心问题之一。
当年，郭sq从山东回来后，就开始猛烈炮轰房地产金融领域的失衡问题，房价当时正在飙升。3月份，他回来后面在国新办面对媒体首秀时说：
房地产金融确实是很重要的一个组成部分，银行贷款大概1/4投向了房地产，去年新增贷款中有45%是房地产贷款，在大家谈到的金融风险里面，房地产泡沫风险也是经常提到的一个风险，所以我们银行业对这个事情非常关注，也非常认真地进行分析。
……最近一两年比重很高，去年新增贷款里将近一半是房地产贷款，其中个人住房按揭贷款就占了很大一部分，是我们审慎关注的领域。居民部门总体来说，银行贷款不算太多，杠杆率不高，但是这样一个增速需要引起我们的关注。
2017年底，中央经济工作会议在“完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”之外，还特别提到了“促进形成金融和实体经济、金融和房地产、金融体系内部的良性循环”。
这次会议等于正式提出了目标，解决房地产的问题，就是要校正经济内部的失衡问题，虽然药方当时还没有找到。
2018年3月，时任中财办副主任杨wm在全国政协十三届一次会议第二场记者会上说，
关于居民债务，最近呈现上涨比较快的势头，我们也注意到了。我们要通过控制好房地产泡沫来防范居民债务过快增长，这就需要通过建立新的住房制度和房地产的长效机制来控制房地产泡沫继续吹大。
到2019年6月，郭sq在陆家嘴金融论坛上，再次猛烈批评房地产金融化的问题，并进一步指出对房地产对金融资源的挤占：
必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
可以说，那几年一直在批评、批判，但却苦于找不到长效机制的药方。
央行也在努力寻找办法，2016年6月，在权威人士公开批评房地产泡沫之后，央行上海总部在全国率先启动了房地产金融宏观审慎管理系统。
这是央行系统首次公开提出房地产金融宏观审慎管理，但这个提法直到2018年2月才出现在央行年度工作会议上，到底怎么做呢？
又经过了两年的酝酿，从金融方向来监管房地产市场的思路才开始露出真面目：
2020年8月，三道红线制度正式出台。
2020年12月，房贷集中度管理制度正式公布。
2021年3月，防止经营贷流入楼市文件正式发布。
三板斧打下来，这时候，效果才开始慢慢显现。房贷资产再优质，银行也不能随意地疯狂放房贷，额度是有限制的。当银行的额度不足，自然各地就纷纷出现了房贷申请周期慢、利率上升。
这就是7%的利率出现的原因。这不是给购房者出难题，而是一个经过多年求索后的战略性举动，不仅仅是一个简单的房地产调控政策。
房地产调控政策现在最大的变化就在于，这个强金融属性的房地产行业，在决策层多年的摸索、理论酝酿之后，终于戴上了金融紧箍咒。
为什么放松还不是时候
这样的紧箍咒已经戴上了一段时间了，但市场不相信这是持久的。
大约一个月前，一位订购政策周报的客户和我交流政策问题，他问的唯一个问题是：你觉得房地产调控会放松吗？
他暗含的意思是可能到底了，要放松。我其实也监测到了个别放松的声音，包括参加了发改委年中座谈会的专家。但我不同意放松的看法，记得大致说了几点意见：
第一，这轮房地产金融调控从去年8月的三道红线开始，去年12月贷款集中度管理继续加码。这个新创设的制度经过了几年的苦苦探索，不可能半年一年就废弃。
第二，当前的宏观经济没有那么差，即使不考虑后来提出的“房住不炒”和“不作为短期经济刺激手段”，就是放在过去的传统调控框架下，现在也不到放松的时候。
我认为，有两个重要的指标是过去判断房地产调控政策是否逆转的关键。
第一个指标是房地产开发投资。在中国固定资产投资中，房地产、基建和制造业投资三分天下，这也让房地产具有了稳定经济的夜壶功能，当经济下滑时，这个指标不能成为拖累因素。
这几年虽然经济并不太好，但房地产开发投资还算是坚挺。
从上图可以看出，上两次房地产调控放松，都是在房地产开发投资接近零增长左右，一次是受到全球金融危机的冲击。
一次是2015年末，房地产开发投资增速只有不到1%，也就是那个月正式提出了“三去一降一补”的供给侧改革方向，房地产从悄悄放松到正式大张旗鼓地放松就是从那时开始。
可以合理推断，即使没有“房住不炒”、“不作为短期经济刺激手段”，当前的房地产开发投资也没有掉到接近于零的附近，也没有出现急速下坠，所以暂时还不是放松调控的时候。
另一个指标是土地出让金收入增速，这涉及到地方政府的收入，如果出现明显的下滑，那么地方游说放松的动力就强。
开发投资走势和土地出让收入走势也高度相关，上一轮放松调控就是卖地收入急速下行的时期，直到触底，然后反弹。
从这个角度看，现在也没有到放松房地产调控的时候。如果说，未来房地产调控会放松，这两个指标一定要出状况。
第三，现在的房地产调控是多年痛定思痛的结果，现在的高层意志比以往都坚决，而且某种程度上已经经历过经济下滑的考验，比如2018年和2019年经济下行。
从高层会议对房地产调控的表述来看，从2016年7月开始，方向从来没有变过。
| 时间 | 提出场合 | 内容 |
| 2016年7月 | 中央zzj会议 | 首次提出“抑制资产泡沫” |
| 2016年11月 | 中央zzj会议 | 首次提出“房住不炒”
首次提出长效机制 |
| 2016年12月 | 住建部年度工作会议 | 表示加快研究 |
| 2018年2月 | 央行年度工作会议 | 央行首次提出房地产宏观审慎管理 |
| 2018年12月 | 中央经济工作会议 | 构建房地产市场健康发展长效机制 |
| 2019年7月 | 中央zzj会议 | 提出不将房地产作为短期刺激经济的手段 |
政策的定力和意志坚决程度，和过去有明显的变化，这在许多领域都体现出来，从反面说是用力比较猛，从正面来说是咬住青山不放松。
第四，现在的政策环境完全变了。
从监测的智囊团的讲话来看，虽有放松的呼声，但凤毛麟角。现在也没有任大炮，潘同学，敢于在微博上对中央调控政策说三道四。
房地产商纵然有一万个不同意，但也不可能跳出来成为意见领袖，公然发表和调控方向不同观点意见。
过去，那是可以zl上午说房地产商要流道德的血液。房地产商就可以在微博上开怼。这个时代过去了。
第五，宽松和资产价格的关系发生了变化。
过去，货币政策放松确实会担忧房价上涨，但是一旦找到了办法，专门约束金融资源过度投入房地产，那么未来的宽松政策可能和房地产调控是否放松就没有关系。
也即，如果这几年的三道红线和贷款集中度管理有效，那么未来该宽松时会大力宽松，反正房地产可以按住不怎么受宽松影响，所以不能认为降准了、宽松了，房地产也一定会跟着放松。
这是一个月前，我谈的一些观点。后来证明了这样的判断，近期房地产调控不仅没有放松，而且全国各地都在升级。
而且，现在升级有鲜明的特点，金融调控是其中之一。
另外一个特点是，过去数年都强调“一城一策”的政策，各个城市发挥主体作用。
但是过了几年发现，经常有些城市还是管不住，或者是调控能力不到位。
所以，现在住建部要求各地报典型经验，各个地方要互相学习——去年深圳、东莞的住建局官员主动去长沙学。今年住建部点名表扬北京和长沙。
未来，调控不力的地方，需要向优等生抄作业，各地互学互鉴。即使是优等生，可能也存在漏洞，那么就继续打补丁，比如北京最近发布关于离婚买房的新政。
现在属于调控周期的什么位置？
正如文初所分析的，分析政策不仅要看清大方向，还要看清政策的周期。
如果仅仅是按照历史经验，似乎房地产开发投资和卖地收入出大问题，房地产调控就会放松。那么，政策分析就太容易了，刻舟求剑，了解历史经验就可以了。
但每个时期都有每个时期的新问题，过去的经验可以作参考，但不能作为分析的依据。
正如在教育培训行业所发生的事，或者在钢铁限产所发生的事，这两个行业的政策，出发点和逻辑都出现了变化，因此不能简单历史对比。
教育培训，如果按照过去的政策惯性，也就是整顿整顿，无关痛痒。早在数年前就有相关整顿的文件，但不凑效，也就如此了。但现在不一样。
钢铁限产也是如此，如果仅仅是从去产能的角度来分析当前显然很多无法解释，为什么现在要提去产量？为什么要取消部分产品的出口退税？
为什么在全球大宗上涨如此明显的背景下还要压产量？显然，现在政策的出发点和过去并不一样。
房地产也是如此，新时期有新时期的出发点，有新时期的方向。
以租房政策为例，应该说喊了很多年，从任大炮喊话那时就开始推动，公租房等政策也一直在推，再加上各类经济适用房、两限房等等，应该说各地政策不少。
为什么现在还要出一个保障性租赁住房的政策？这显然与去年蛋壳公寓事件有关，现在要解决问题的重点不一样，面对的情况不一样。
房地产也是如此。正如上文分析的，房地产调控不仅仅是房地产的问题，而是解决整个经济的三大失衡的问题，这是战略问题，这是中国经济能否爬坡升级的大战略。
而且，现在还有新的任务和要求，那就是共同富裕。（见本公号文章《学习讲话：一个重大方向变化》）这是一个正在热烈争论的话题，决策层也担心变成了均贫富，富人又担心政策不友好等等。
但这些年对贫富分化影响最大的其实是房产——有房和无房，早买房和晚买房，基本上是两个阶层了。这也带来了代际财富的分化，现在的年轻人无论如何努力，也不可能工作数年就在一线城市独立购房了。
共同富裕不能急，不能等，其中房产税又成为一个突出的问题。如果仅仅把这轮房地产调控看成过去的限购限贷之类的松松裤腰带、紧紧裤腰带，那是最低层次的。
如果放到金融调控的高度，要解决宏观经济中的三大失衡，那是更高层次的。
但现在可能需要放到共同富裕的角度来看这个问题，这个站位更高。虽然这也不是马上能够实现，但现在做这件事的决心比以往要大。
如果从这个角度来看房地产调控，我们现在还处于半山腰，而不是已经实现了目标。
只是，也不排除在经济压力下行大的时候，到了半山腰又往后退两步——上文说的开发投资和卖地收入两大指标出现问题时，不排除小步后退的可能。
但如果那时，还能保持政策定力，那才说明政策真有定力。
金融机构应对房地产贷款的压缩？
既然房地产是三大失衡中的一环，那么对房地产的金融调控势必是双刃剑，一方影响房地产行业，包括房企和购房人，另一方面也会伤及金融机构自身。
房地产贷款——无论是银行的，还是来自影子银行信托的贷款，都曾经是金融机构的香饽饽。
房价不断地上涨，房企对资金价格并不敏感，只要有资金，他们的吸纳量足够大。这甚至也影响金融产品的定价，许多银行理财产品的资金最后通过信托投向了房地产。
过去信托业之所以辉煌，靠的就是房地产。现在，信托业正在刮骨疗伤，融资类业务要压缩，通道业务要压缩，他们必须是真正的信托。
同样，贷款集中度的管理也影响银行。我们看一下房地产贷款在新增贷款中的占比：
在房地产疯狂的那几年，房地产新增贷款占比都超过40%。这几年，在政策调控之下，逐渐下行。但整个体量仍然不小。我们来看下银行的情况：
当银行要压缩房地产贷款占比，这些银行的资金会去哪里——寻找这样优质、高收益、低风险的资产呢？
今年6月1日，在银保监会的发布会上，银保监会副主席lt举例说明在遏制房地产泡沫化所取得的成绩：
- 房地产贷款增速持续下降，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。
- 房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已经连续7个月下降。
- 房地产信托规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。
- 理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降，相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。
- 银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。
- 同时，我们在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。
从这个发布会发布的成绩来看，无论是房地产贷款增速、集中度、信托规模、理财产品投房地产非标，还是其他资金投向房地产，都在全面压降。但现在还不清楚，是否真的有一个整体的压降指标。
但这样做，不仅仅是房地产调控，而是解决房地产过度挤占金融资源的问题。
这个发布会上，统信部副主任刘忠瑞还不点名批评一些地方中小银行：
但在执行过程中也发现一些新问题。一些地方中小银行利用大型银行退出的时机，争抢房地产贷款市场份额，房地产贷款增速较快，房地产贷款集中度有所上升。
银保监会高度重视这一问题，对新增房地产贷款占比较高的银行实施名单制管理，督促这些银行落实房地产金融调控要求，合理控制房地产贷款增速。对限期整改不到位的，我们将进一步采取更加严厉的监管措施。
在如此严厉的监管政策之下，银行的资产负债结构将面临怎样的调整？全部投向新能源、芯片？或者更多用于支持小微？
银行该怎么办？也许可以用今年3月底万科董事会主席郁亮的话来回答：
这是一个非常明确的趋势，现在不能依靠土地红利赚钱，我们应该脚踏实地地向制造业学习，家电行业给予我们很好的发展方向启示。
这是大时代的转变，已经开始了。
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前沿观察
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功能介绍：做中国最好的宏观和金融政策分析
怕猫的海怪
什么房地产投资，什么土地出让收入，都不是重点。高房价带来了实体经济问题和金融稳定问题导致我们国家长期缺乏竞争力，必须转变经济发展模式，由投资拉动转向消费和创新驱动。就这么简单，但之前吸毒吸习惯了，要自己戒有几个人能做到？现在到了要死的地步了，不戒就死给你看。
